2022 was een bewogen jaar. Het begin van een oorlog op ons continent, politieke onrust in zowel ontwikkelde als opkomende markten en een liquiditeitscrisis voor Engelse pensioenfondsen, we hebben het allemaal gezien afgelopen jaar. De impact hiervan op de financiële markten valt niet te ontkennen. Zowel aandelen als obligaties werden hard geraakt, maar ook een van de favoriete beleggingscategorieën onder Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, particuliere hypotheken, voelde de klap. Maar hoe heftig was die klap en waar kwam dat door?
Van crisis naar crisis
Waar we nog relatief rustig begonnen met een simpele omikron lockdown, verdween het coronavirus naar de achtergrond en evolueerde 2022 in een multi-crisis jaar. Opeenvolgend waren daar de Russische invasie in Oekraïne, de daaropvolgende explosie van energieprijzen, grondstoftekorten en extreme inflatie. Om nog maar te zwijgen over binnenlandse crises, waaronder de nog steeds relevante stikstofcrisis.
De financiële markten reageerden. De laagrentende omgeving werd definitief achtergelaten mede door stijging van de beleidsrentes van centrale banken. Dit resulteerde in klap na klap voor zo goed als alle beleggingscategorieën.
Inmiddels kunnen we terugkijken op dit turbulente jaar. We kijken specifiek naar een van de favoriete beleggingscategorieën van de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, Nederlandse particuliere hypotheken. Deze categorie heeft inmiddels ruimschoots zijn plek verdiend in portefeuilles vanwege de interessante rendementen, beperkte verliezen en diversificatievoordelen. Echter, 2022 was ook voor Nederlandse hypotheken een zwaar jaar. Individuele resultaten zijn inmiddels wel bekend, maar marktbrede inzichten blijven onbekend. Met behulp van de Dutch Residential Mortgage Index (DRMI) kunnen deze vragen inzichtelijk gemaakt worden.
De brede markt kreeg klappen
Onderstaande grafiek toont het verloop van de DRMI Market Index sinds 2013. Deze index bevat alle hypotheken die sinds 2013 georigineerd zijn.
Wat duidelijk te zien is, is dat deze beleggingscategorie jarenlang in rustig vaarwater heeft gezeten. Stabiele jaarrendementen en nauwelijks verliezen typeerden Nederlandse hypotheken, tot het begin van 2022, mede door de dalende rente en gestage macro-economische groei. De afwaardering in 2022 verliep krachtig en snel. De eindstand is een negatief rendement van 14,2% over 2022. Maar welke factoren hebben nou bijgedragen aan dit toch wel heftige verlies?
Rentestijgingen zijn de grote boosdoener
Hypotheekrentes bestaan in de basis uit een basisrentecomponent (de risicovrije rente) en een component ter vergoeding van de gelopen risico’s (de spread). Uit bovenstaande rendementsattributie blijkt dat de stijgende basisrente in 2022 met afstand de grootste invloed heeft gehad op Nederlandse hypotheken. De toegenomen rente zorgde voor een verlies van bijna 15%.
Hypotheekverstrekkers verhoogden ook de hypotheekrentes omdat zij verwachten dat er sprake is van toegenomen risico’s. Hiervoor is extra compensatie benodigd in de vorm van een verhoogde spread. Deze verhoging leidde tot een verlies van -1,9%. Gezien de hard gestegen levenskosten en de veranderende omstandigheden op de woningmarkt is het geen vreemde gedachte dat er mogelijk meer achterstanden en verliezen kunnen gaan optreden in de toekomst. De rendementsattributie laat zien dat er in 2022 in ieder geval nog nauwelijks verliezen zijn opgetreden.
Als laatste zien we dat rentebetalingen tot een positief rendement van 2,1% hebben geleid. Dankzij de renteverhogingen van afgelopen jaar zal dit langzaamaan gaan toenemen in de komende jaren.
De overige factoren hadden minder invloed op het rendement. Het verschil tussen de algemene verwachting over vervroegde aflossingen en de daadwerkelijke gerealiseerde vervroegde aflossingen zorgden voor een rendement van -0,1%. Dit impliceert dat er marginaal meer vervroegde aflossingen waren dan van tevoren werd verwacht. Ook de verandering in contractrente, bijvoorbeeld door het automatisch meedalen van de hypotheekrente bij een veranderende LTV, zorgde voor een marginaal negatief effect op het rendement.
Langlopende hypotheken werden het hardst geraakt
Als we verder inzoomen op enkele specifieke segmenten van de Nederlandse hypotheekmarkt, dan zien we grote verschillen tussen hypotheken met een lange resterende (meer dan 15 jaar) en korte resterende (korter of gelijk aan 15 jaar) rentevaste periode.
Historisch gezien hebben hypotheken met een langere looptijd het veel beter gedaan dan hun kortlopende tegenhangers. Dit komt door een combinatie van factoren. De grootste bijdrager aan dit verschil is de hogere hypotheekrente voor langlopende hypotheken, die ook het verschil in basisrente voor een langere looptijd compenseert.
Het nadeel van langlopende hypotheken is dat ze gevoeliger zijn voor veranderingen in de rente. Dit risico werd dan ook werkelijkheid in 2022. De langlopende index daalde in 2022 met -20,2%, ten opzichte van -10,3% voor de kortlopende index en -14,2% voor de Market Index. De gestegen rente veroorzaakte maar liefst 19,1% verlies voor de langlopende hypotheken. Voor de kortlopende hypotheken was dit een stuk minder, met “slechts” -12%.
Veranderingen in de spread zorgden over 2022 voor een verlies van 0,7% voor kortlopende hypotheken en een verlies van 3,3% voor langlopende hypotheken. Ook voor deze sub-indices geldt dat er zo goed als geen rendementsimpact was op basis van verliezen en achterstanden. Zo blijkt maar weer dat de focus op kredietrisico op zichzelf verstandig is, maar dat kredietrisico overschaduwd kan worden door renterisico in termen van impact op het rendement.
Wat gaat 2023 ons brengen?
De conclusie van 2022 is dat de rente de doorslaggevende factor was in de rendementsontwikkeling van hypotheken. Aangezien we wat dat betreft in 2023 hopelijk in wat rustiger vaarwater terechtkomen, is de consensus dat een herhaling van 2022 niet in de lijn der verwachting ligt.
Er zijn echter ook andere factoren die meespelen. Ogenschijnlijk dalende huizenprijzen, hogere hypotheekrentes en toch nog steeds hoge energie- en voedselprijzen kunnen een wezenlijke invloed hebben op de betaalbaarheid van hypotheken. Hierdoor kunnen uiteindelijk verliezen optreden. Uit DRMI blijkt dat er in 2022 nauwelijks verliezen zijn geweest, maar dat is natuurlijk geen garantie voor de toekomst. In 2023 gaan hypotheekmanagers wellicht meer de kans krijgen om zichzelf te bewijzen op het vlak van bijzonder beheer. Een onderdeel waar zij wel controle over kunnen uitoefenen in tegenstelling tot de ontwikkelingen op de rentemarkten. Toch is de verwachting dat de Nederlandse woningmarkt sterk en stabiel genoeg is om deze fluctuaties op te vangen. Het blijft voor hypotheekmanagers én -beleggers in ieder geval van groot belang om deze risico’s nauwgezet te blijven volgen.
